Grundsätzlich kommt eine Baufinanzierung immer dann zum Einsatz, wenn ein Bauherr Fremdkapital benötigt, um ein Bauvorhaben zu realisieren, eine Immobilie also zu kaufen, zu bauen oder zu sanieren. Dazu wird im Rahmen einer Baufinanzierung das vorhandene Eigenkapital des Finanzierungsnehmers, über das er beispielsweise in Form von Bargeld, Anlagevermögen oder bereits vorhandenem Grundbesitz verfügt, durch Mittel Dritter aufgestockt. In den meisten Fällen stellen Banken, Sparkassen und Bausparkassen das Fremdkapital zur Verfügung, möglich sind jedoch auch Versicherungen, spezielle Förderinstitute und andere Finanzierungsgeber. Die möglichen Finanzierungsvarianten lassen sich zunächst in Finanzierungen mit laufender und mit endfälliger Tilgung unterscheiden. Die Rate, die der Finanzierungsnehmer zurückbezahlt, setzt sich bei jeder Finanzierung aus Zinsen und Tilgung zusammen. Die Zinsen sind die Kosten, die für die Baufinanzierung entstehen, die Tilgung ist der Anteil, der zur Rückzahlung der eigentlichen Darlehenssumme dient. Die häufigste Variante einer Baufinanzierung ist ein Annuitätendarlehen, das in die Gruppe der Finanzierungen mit laufender Tilgung gehört und sich dadurch kennzeichnet, dass die Ratenhöhe während der Rückzahlphase in konstanter Höhe bleibt. Zunächst ist der Zinsanteil der Rate größer als der Tilgungsanteil. Da sich die Restschuld durch den Tilgungsanteil jedoch konstant verringert, verschiebt sich im Verlauf der Rückzahlung dieses Verhältnis. Dies begründet sich damit, dass Zinsen immer nur für die noch vorhandene Restschuld bezahlt werden müssen, aber durch die konstante Tilgung und sich somit analog dazu reduzierenden Zinskosten bleibt im Verlauf der Rückzahlung ein höherer Anteil der gleichbleibenden Rate für die Tilgung übrig. Zusammen mit der letzten Rate ist das Darlehen dann vollständig abgelöst. Im Rahmen eines endfälligen Darlehens verringert sich die Restschuld während der Rückzahlphase nicht. Der Finanzierungsnehmer bezahlt zwar ebenfalls eine Rate, die Zinsen und Tilgung beinhaltet, zurückgeführt werden jedoch nur die Zinsen. Der Tilgungsanteil wird zeitgleich im Rahmen eines Tilgungsträgers angespart, wobei als Tilgungsträger beispielsweise eine Lebensversicherung, ein Banksparplan, ein Fonds oder ein Bausparvertrag dienen. Bei Fälligkeit des Darlehens wird das Guthaben, das innerhalb des Tilgungsträger angespart wurde, zur vollständigen Tilgung der Darlehenssumme durch eine einmalige Zahlung verwendet. Eine weitere Finanzierungsvariante sind Fremdwährungsdarlehen, die in aller Regel als endfällige Darlehen abgeschlossen werden. Das charakteristische Merkmal dieser Darlehensvariante liegt darin, dass das Darlehen in einer ausländischen Währung, in den meisten Fällen Schweizer Franken oder Japanischen Yen, aufgenommen wird. Vom Ablauf her gleicht ein Fremdwährungsdarlehen einem Darlehen in inländischer Währung. Der Vorteil ergibt sich dadurch, dass der Finanzierungsnehmer meist von günstigeren Zinssätzen profitieren kann, Risiken ergeben sich jedoch durch Schwankungen dieser Zinssätze und der Wechselkurse. Welche Finanzierungsvariante letztlich diejenige ist, die sich am besten für einen Finanzierungsnehmer eignet, hängt davon ab, aus welcher Situation heraus die Finanzierung beantragt wird und wie hoch das Bedürfnis im Hinblick auf die Kalkulationssicherheit ist. Dabei kann sich ein Vergleich mehrerer Anbieter vor Abschluss eines Darlehensvertrages aus finanzieller Sicht deutlich lohnen, denn bei größeren Darlehenssummen wirken sich schon geringe Zinsunterschiede deutlich auf die Kosten aus.

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