Die verschiedenen Arten der Hypotheken

Wichtig ist es, bevor Sie zu Bank gehen, die verschiedenen Arten der Hypotheken zu kennen. Ein kurze Uebersicht:

Verkehrshypothek
Die Verkehrshypothek, die als Buchhypothek und Briefhypothek bestellt werden kann, ist ebenfalls an das Bestehen der Forderung gebunden, jedoch nur in Bezug auf den ersten Gläubiger, d.h. der erste Gläubiger kann die Hypothek nur erwerben, wenn die gesicherte Forderung besteht. Überträgt der erste Hypothekengläubiger die Hypothek auf einen anderen, dann gilt der öffentliche Glaube des Grundbuchs, d.h., das wenn der Gläubiger aus der letzten Hypothek klagt, er das Bestehen der Forderung nicht zu beweisen braucht, da die Grundbucheintragung die Vermutung begründet, dass die Forderung besteht.

Sicherungshypothek
Die Sicherungshypothek ist streng gebunden an die ihr zugrunde liegende Forderung und nur in jeweiliger Höhe der gesicherten Forderung. Sie ist immer brieflos. Die Sicherungshypothek besteht also nicht mehr, sobald die ihr zugrunde liegende Forderung nicht mehr besteht.

Zur Entstehung der Hypothek sind Einigung und Eintragung im Grundbuch erforderlich. Die Einigung muß zwischen dem Gläubiger der Forderung und dem Grundstückseigentümer geschlossen werden. Die Eintragung der Hypothek muß enthalten: den Namen des Gläubigers, den Betrag der Forderung und die Zinsen. Zum Erwerb einer Briefhypothek ist die Übergabe des Briefes an den Gläubiger erforderlich.

Teilhypothek
Durch Teilung der einer Hypothek zugrunde liegenden Forderung tritt auch eine Teilung der Hypothek ein (Teilhypothek). Die Teilhypotheken haben im Zweifel den gleichen Rang. Bei einer Briefhypothek können bei Teilung Teilhypothekenbriefe gebildet werden.

Erwerb der Briefhypothek
Der Gläubiger erwirbt, sofern nicht die Erteilung des Hypothekenbriefs ausgeschlossen ist, die Hypothek erst, wenn ihm der Brief von dem Eigentümer des Grundstücks übergeben wird.

Die Übergabe des Briefes kann durch die Vereinbarung ersetzt werden, dass der Gläubiger berechtigt sein soll, sich den Brief von dem Grundbuchamt geben zu lassen.

Ist der Gläubiger im Besitz des Briefes, so wird vermutet, dass die Übergabe erfolgt sei.

Gesamthypothek
Werden für eine Forderung mehrere Grundstücke zugleich mit einer Hypothek belastet, dann sind zwei Möglichkeiten denkbar:

-jedes Grundstück haftet nur für einen Teil der Forderung
-jedes Grundstück haftet für die gesamte Forderung.
Der Gläubiger der Gesamthypothek kann nach seinem freien Belieben alle Grundstücke zugleich oder nur einzelne Grundstücke wegen seiner Forderung in Anspruch nehmen.

Eintrag der Hypothek
Bei der Eintragung der Hypothek müssen der Gläubiger, der Geldbetrag der Forderung und, wenn die Forderung verzinslich ist, der Zinssatz, wenn andere Nebenleistungen zu entrichten sind, ihr Geldbetrag im Grundbuch angegeben werden; sonst kann zur Bezeichnung der Forderung auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden.

Bei der Eintragung der Hypothek für ein Darlehen einer Bank, deren Satzung von der zuständigen Behörde öffentlich bekannt gemacht worden ist, genügt zur Bezeichnung der ausser den Zinsen satzungsgemäss zu entrichtenden Nebenleistungen die Bezugnahme auf die Satzung.

Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Oft wird zwischen Grundschuld und Hypothek nicht unterschieden. Mit einer Grundschuld oder Hypothek kann man ein Baukredit absichern, aber die Handhabung ist anders.

Bei der Immobilienfinanzierung sind Banken vorsichtig. Bei der Baufinanzierung handelt es sich üblicherweise um hohe Beträge, deswegen wird das Grundstück und das Haus mit einer Hypothek belegt oder ein Grundpfandrecht eingeräumt. Die Bank oder der Kreditgeber kann die Immobilie pfänden, wenn die Raten nicht mehr bezahlt werden.

Wenn die Schuld während der Kreditlaufzeit durch den Kreditnehmer komplett getilgt wird, dann wird die Hypothek gelöscht.

Es ist wichtig, in welcher Reihenfolge die Grundpfandrechte für eine Immobilie eingetragen sind. Wenn die Zahlungen nicht mehr geleistet werden können, dann wird die Immobilie zwangsversteigert. Die Gläubiger erhalten nach der eingetragenen Reihenfolge im Grundbuch das Geld aus der Versteigerung der Immobilie. Die Kreditnehmer oben im Grundbucheintrag haben die besten Chancen Geld aus der Versteigerung zu bekommen.

Der grösste Unterschied zwischen einer Grundschuld und Hypothek ist, dass sich die Hypothek mit der Tilgung des Kredites reduziert. Die Hypothek hat einen grösseren Aufwand und höhere Notarkosten. Bei der Grundschuld fahren Kreditgeber und Kreditempfänger besser. Bei einer Umfinanzierung ist der Aufwand bei einer Hypothek ebenfalls höher. Bei einer Umfinanzierung einer Grundschuld muss nur der neue Kreditgeber eingetragen werden. Bei einer Umschuldung hat eine Grundschuld klare Vorteile.

An Todesfallrisiko bei Immobilienfinanzierung denken

An das Todesfallrisiko möchte niemand gerne denken, doch wenn man Familie hat, kann das Fehlen einer Versicherung fatale Folgen haben. Wichtig ist es eine Versicherung abzuschliessen für den Fall, dass der Hauptverdiener stirbt.

Es genügt eine Risokolebensversicherung abzuschliessen, dessen Beiträge im Vergleich zu kapitalgebundenden Lebensversicherungen wesentlich tiefer sind. Man sollte die Versicherungssumme so hoch bemessen, dass die Restschuld des Darlehens komplett abgedeckt ist. So sind die Hinterbliebenen im Todesfall der Hauptverdieners wenigstens finanziell abgesichert.

Wenn die Hypotheken-Zahlung ausbleibt?

Wenn die Hypotheken-Zahlung ausbleibt, was wird geschehen, welche Massnahmen wird die Bank ergreifen?

Im ersten Monat der Nicht-Bezahlung wird die Bank telefonisch beim Schuldner nachfragen, warum die Zahlung ausgeblieben ist.

Wenn weiterhin die Zahlung ausbleibt, also vom zweiten bis fünften Monat, wird die Bank versuchen, mit dem Kunden neue Bedingungen für die Hypothekarschuld auszuhandeln. Zuerst wird versucht, die Hypothekarlaufzeit um einige Jahre zu verlängern, so dass die monatliche Belastung kleiner wird.

Wenn weiterhin nicht bezahlt wird, dann bekommt der Schuldner eine schriftliche Abmahnung, wo die mögliche Zwangsversteigerung der Immobilie erwähnt wird.

Nach dem sechsten Monat ohne Bezahlung wird die Bank die Zwangsversteigerung beim Gericht einleiten.

Bleiben die Zahlungen weiterhin aus, wird die Bank die Massnahmen für die Zwangsversteigerung einleiten.

Die Immobilie wird in der Zwangsversteigerung verkauft. Wenn der Erlös der Zwangsversteigerung tiefer ist als die ausbleibende Schuld, dann wird der Lohn oder andere Gegenstände des Schuldnders verpfändet.

Das ist der ungefähre Ablauf bei Nichtbezahlung einer Hypothek. Diese können je nach Land und anderen Faktoren variieren.